Le Luxembourg est souvent considéré comme l'un des centres mondiaux les plus importants pour les activités liées aux fonds d'investissement. Bien que de nombreuses entreprises et fonds implantent leur back-office dans le pays, rares sont ceux qui investissent directement dans des actifs situés au Luxembourg.
Une double stratégie
Fondé en 2019, Lionstone Real Estate Partners est un investisseur immobilier luxembourgeois actif et basé au Luxembourg, qui se concentre sur les marchés résidentiels néerlandais et luxembourgeois.
Le choix du Luxembourg comme siège a été délibéré. Les prix élevés de l'immobilier et l'accès facile aux capitaux assurent des marges viables dans les développements immobiliers et une exposition modérée. Le fonds utilise une double stratégie axée sur le marché de niche sous-exploité des actifs de petite et moyenne taille, souvent trop petits pour les investisseurs institutionnels étrangers et trop grands pour les acteurs locaux agissant avec un financement limité. En diversifiant le portefeuille sur deux pays, le fonds vise à obtenir une croissance du capital à long terme.
Au Luxembourg, le fonds investit dans des projets de développement résidentiel dans des lieux de prédilection dotés d'un plan de développement spécial en cours ou avec un permis de construire existant. Il n'est pas destiné aux investissements immobiliers locatifs. Les projets sont soit entièrement développés, soit vendus avec les permis de construire existants.
Aux Pays-Bas, la stratégie consiste à investir dans des portefeuilles immobiliers résidentiels existants dans des sites économiquement solides. Lionstone a pour objectif d'acheter des portefeuilles hors marché avec un rendement locatif supérieur à la moyenne et de les optimiser par une gestion active de l'immobilier.
La combinaison de revenus locatifs stables et de projets de développement à haut rendement permet d'obtenir un portefeuille équilibré avec des rendements annuels attendus à deux chiffres.
Marchés de location vs marchés d'acheteurs
L'analyse des deux marchés immobiliers révèle des différences importantes quant à leur potentiel de rendement.
Au Luxembourg, la demande dépasse l'offre de logements neufs depuis des années. Au cours des trente dernières années, la population a augmenté de 63,4 % et continue de croître de plus de 2,5 % par an. La déconnexion du marché qui en a résulté a entraîné une augmentation constante des prix de l'immobilier. Au cours des dix dernières années, les prix des logements anciens et neufs ont augmenté de 4,7 % par année, sans aucun signe de ralentissement. Comme la demande est encore supérieure à l'offre, il est possible d'obtenir des prix élevés grâce à de nouveaux développements. Bien que les besoins en capital initial soient plus élevés que dans les pays voisins, les prix de revente ultérieurs ouvrent la voie à des rendements plus attrayants.
Le marché néerlandais est un marché hybride où la location et l'accession à la propriété sont toutes deux courantes. Les prix de l'immobilier néerlandais, en dehors d'Amsterdam, ont augmenté à un rythme inférieur à celui du marché luxembourgeois. Les prix plus bas permettent des prix de location modérés tout en obtenant des niveaux de rendement viables.
Outre les revenus locatifs, Lionstone profite du roulement des locataires pour revendre les appartements ou les maisons acquis à un prix moins élevé que le prix du marché. Ainsi, dès qu'un locataire quitte le logement, le fonds investit dans la rénovation et le vend sur le marché. Cette opération ainsi que que le rendement locatif à 6% procurent une rentabilité à deux chiffres. Enfin, les prix de l'immobilier aux Pays-Bas ont augmenté de 10,2 % rien qu'en 2018, et le marché haussier du pays ne semble pas près de se terminer.
Au cours de ses quelques mois d'existence, le fonds a réussi à intégrer plus de 30 investisseurs et a réalisé 6 acquisitions immobilières allant de projets de développement au Luxembourg à des portefeuilles résidentiels aux Pays-Bas. Plusieurs autres transactions sont actuellement en cours. Jusqu'à la liquidation du fonds fin 2025, le fonds vise à maximiser sa valeur tout en maintenant la diversité des flux de revenus. Le fonds accueille des investisseurs jusqu'à la fin de 2019, après quoi l'accent sera mis sur la maximisation de la valeur pour les investisseurs engagés.
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